8月中旬我们从南加州搬到了波特兰，疫情之中搬家，看房买房，一气呵成，我也很是佩服自己。从8月底开始看房，到9月给卖家offer，然后offer被接受，接着准备各式各样的材料给房贷公司，最终10月2号是closing，然后10月3号就搬进去了。其实我们能在搬家短短两个星期内决定买下房子，其实也是费了不少心思的。来分享下YQ之下买房的心得。
其实我们从南加搬到波特兰不是一时半会心血来潮想到了，去年夏天到波特兰，无意之中想到看看波特兰的房价，打开Zillow我们俩都惊呆了，波特兰平均房价比加州低不少，而且波特兰市内的公共交通和美国其他很多大城市相比，要方便很多。我和队友两人都是公立学校的老师，老师的年薪多少大家上网一查都知道，我们两人的工资加起来，要想在南加买套像样的房子，真的是很难的。所以我们从那次旅行之后，就开始着手准备搬到波特兰的事情了。
美国这边看房的应用其实不少的，像Zillow，Redfin, Trulia啊那些都可以，我们一直是用的Zillow，其他应用或者网站没有用过，所以不好说。就我们用Zillow的情况来看吧，他们网站和app都是很好用的，输入要查找的城市或者邮编就好，还可以设置自己的偏好。
Zillow的手机应用最好的一点是有一个“draw”的功能。就是可以在手机屏幕上用手指圈出你想要查找的区域，然后点apply，就会显示圈出来的区域内的所有房源。这样查找的话区域上更有针对性。
图片来自于@抬头45度看天 ，版权属于原作者
上图右边的带手指的那个图标就是draw的功能。
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点击图标，然后圈出你想要查询的区域。
再点击apply就可以显示圈出的区域内的房源了。
我们从去年8月份就开始在Zillow上看波特兰的房源了。买房这个大事，肯定不是一天两天能搞定的。早打算早看的好处就是，能够慢慢确定房子的定位，早点申请pre-apporval，这些对后面最终敲定房子都是非常重要的。
1）房子类型
美国这边买房，不过就是condo, apartment, townhouse, single family home (house)。这些不同类型的房子，各有各的好处，但是也各有各的弊端。而且同一地区不同类型的房子差价很大，所以要根据自己的预算和其他实际情况选择。
我们最开始看房的时候，每种类型都有看，就是想了解市场，多看看不吃亏，对吧。到最后三四个月的时候，我们的定位更明确了，要house，至少要三室两卫，所以我们查询的时候都会把这些条件加进去，更有针对性。
看好类型之后，就要决定是买二手房还是新房。队友特别喜欢波特兰的那种bangalow，因为他觉得那种房子特别有历史感，而且每个房子都有自己的特点，不像新房长得一个样。但是，波特兰那些老房子都是上世纪二三十年代或者更久之前建的，那么，如果房主没有翻新，很多房子是有很多问题的！比如说，电线走线没有翻新，或者电箱达不到现在政府的要求。再比如说，很多老房子都是没有做insulation的，波特兰的冬天还是比较冷的，要是没有insulation，再开暖气都没用，而且一个冬天下来，暖气费得多少啊！所以，我当时是坚决反对买老房子的。就算买了，也得天天提心吊胆，不知哪天什么要出问题。因为做inspection的时候不能完全检查出房子的问题的，很多问题能够看出，但是总有查不出的问题，说不定搬进去几年之后就得动大刀。而新房的，所有东西都是新的，所有的regulation都是up to date的，所以买了之后基本三十年内不会有大的问题，也不会动大刀翻新任何东西。
2）预算
这个真的是买房比较烫手的地方，预算的话，除了down payment的那部分，还要看你的月薪，因为你要考虑每个月你愿意还多少贷款。而且房贷公司在做pre-approval的时候也会通过你的月薪来计算你的morgage amount。现在不少网站都可以计算morgage payment，Google搜索morgage calculator就会有很多网站跳出来，算出来的结果大同小异。
我当时跟队友说的是我们最多能买到60W美金的房子，而且那个也是我愿意在20%down payment之后支付的morgage payment的上限。所以，我们最后看房子的时候也把预算这条加上去了。
越早定下预算越好，因为1，2百万的房子是好啊，谁不想要那种长得好看，空间大，住得舒服的。但是没有预算的话，啥都白搭，而且前期看的是那种贵的超预算的房子，后期有了预算再看预算内的房子，是有落差的！所以，有了预算，啥都好说。
3）房源数量
这个算是YQ期间买房最痛的一点了。其实YQ之前，市场上房源数量还是很可观的，我们最开始看房的时候每天的新房源多得来哦。疫情开始之后，就是一个大转弯。很多本身挂在Zillow上的房子，要不人家不卖了，要不很快就被抢了，而且房源数量有明显的下降。后来我们搬过来之后实地看房的时候，很多agent也说，现在是卖方市场了。
我们一般在Zillow上看了觉得合胃口的房子都会加到saved homes里面，然后时不时翻那里面的房子进行比较。自从YQ开始，saved homes里面的房子简直就是隔两天就sold，翻牌特别快，都看得我们傻眼。
所以疫情期间买房，一定要快准狠。不然看好的房子很快会被别人抢走的。我们最终买的这个房子，open house看了一次之后，再比较了其他的几个，过了一个星期就给卖家发了offer。
4）找好agent
找一个好的有经验的agent非常重要。因为好的agent不仅对当地的房源很了解，而且对你所看的地域也有了解，他会跟你提出很多有建设性的意见。我们的agent其实我们的朋友，所以的话大家也是直话直说。找agent，最好是有人推荐，我是不太愿意随随便便找个人带着我买房，再怎么说，几十万的事情，不能随随便便托付给别人。
有经验的agent，不一定是在房价上跟卖家讨价还价，还可以在其他的地方砍价。你想啊，你出价直接给别人砍个1万刀，人家肯定要想想，要不要接这个offer，但是如果你offer listed price，但是你跟卖家沟通说要他们支付所有的closing costs，人家会觉得这个还有得考虑。
我们找的agent就是这样跟卖家沟通的，我们买下的这个房子的listed price是$519900，我们的agent跟我们提议，给offer用这个价，但是，在offer里面写清楚，卖家支付所有的closing cost。因为closing cost不是房价内的，是额外的。我们按照listed price买房子，这些钱都是投资，以后不管是自住还是卖，钱都是能回收的，而closing costs是额外的支出，相当于钱是打水飘的，拿不回来的，所以让卖家支付closing costs要划算很多。最终我们的contract出来以后，卖房支付了$15000的closing costs。然后home inspection的时候也发现房子有些小问题，也是我们agent跟卖家沟通，让他们修改的。
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这个是我们最终买的房子。这个房子其实和旁边那个房子一起建的，所以看着都差不多。而且一看就知道，是新建房，因为我们看房的时候开车路过很多外面看起来差不多的房子。我们买这个房子还有一点是看上这个后院了，我们喜欢种东西，所以很看重后院的面积，看了很多房子，都是不带后院的。就这个房子的后院面积不小，可以种果树，然后可以自己做planter种蔬菜。
5）流程
买房每一个步骤都要预留足够的时间，特别是现在YQ期间，很多公司还是work from home的，所以沟通起来有时候比较困难。而且现在morgage rate很低，很多人都在申请refinancing，所以房贷公司都很忙，有时候邮件回得慢，打电话没人接也是日常。
第一步是要做pre-approval，就是看你大概能贷到多少钱，这样自己的预算更准确，看房更有针对性。一般你的agent有合作的morgage公司，他们会帮你做pre-appoval，你根据他们的要求提供资料就好了，在提供资料前，最好是能跟morgage公司口头电话沟通一下，说明自己的情况，有特殊的情况都要说清楚，因为有时候要提供额外的材料的。
做完pre-approval，可以开始缩小搜索范围开始实地看房。我们是一般去周末的open house。当然现在都会要求戴口罩，用免洗消毒液。有些还会要求如果房子里面已经有一个group的人在看，要在门外等里面的group出来了，后面的人才能进去。
我是觉得房子一定要实地看，因为照片都拍的很好看，特别是用了广角镜头的，照片上看上去房间很大。我们看过的房子，特别是二手房，照片和实地看的差别很大的！简直就是买家秀和卖家秀的区别。
实地看房的好处就是你可以测量一些数据，打开各种房门，柜子门看，多问问题，了解房子信息。
看到了合心意的房子就可以给卖家发offer，offer里面可以添加其他的条款，比如我们就添加了卖家支付所有的closing costs。有时候你可能要和卖家进行讨价还价，来好几个回合，但是我们是很幸运的，我们的offer周四发给卖家，周五卖家就回复说接受我们的offer。
offer被接受以后就要签合同，支付earnest money，并开始准备贷款和escrow的资料了。这个就要和房贷公司密切沟通，他们会提供给你需要的资料，按照list去准备就好了。现在YQ，我和我们的房贷公司沟通起来特别痛苦，经常是牛头不对马嘴。。。我在他们的系统里面上传了资料，他们自己不先看看他们的系统，直接一个邮件发给我说要我补资料，然后我就#$@%^#&@**。。。所以，如果YQ期间准备买房，一定要做好心里准备，morgage公司也忙，一定要预留好充足的时间。
在卖家接受offer，准备贷款这期间，你会签署很多的合同和资料，我们都是网上电子签字的，这些资料一定要阅读，然后签名。我们当时就发现房子title上我的名字写错了，又让别人改。
在准备贷款的时候一定要跟agent和morgage公司沟通开escrow账户的事，我们就是当时没上心，导致escrow的账户晚开了几天，不过没有影响我们的closing date，因为毕竟是新房，没人住，所以seller也不是很在意closing date。
在这中间，还要进行home inspection，你的agent都是有长期合作的，用他们的home inspector就好了。二手房和新房的home inspection价格不同，因为新房不会有过多的问题，所以价格相对便宜。home inspector会检查房子里里外外各个方面，会出报告，写出要整改的地方。然后可以拿着这个报告和卖家商讨需要修改的地方。因为我们是新房，所有的东西基本都是达标的，检测也特别快，除了几个极小的问题，其他都没啥。要是是二手房，特别是建的早的旧房子，一定要找靠谱的home inspector，因为一般建的早房子，要是最近没有翻新，会有很多问题。
在closing之前，如果是wire downpayment，要及早准备downpayment和wire instruction和wire request，各个银行对wire的要求不同，这个也要提前问清楚。如果你是给支票，那就简单了，closing之前的signing的时候把支票带去就好了。
我们是周五的closing date因为想到可以周末搬家。周四的时候是我们的signing，就是签署各种文件，很厚一踏。你的escrow公司会跟你联系定signing的时间，把材料都帮你准备好。signing当天如果文件有不懂的地方，一定要问，有不清楚的地方，一定要问。签了字，就表明你都明白作为买家，你要做什么，没有回头路了。
签完文件，就等第二天的funding和recording，过了之后，就可以取钥匙，搬家了！
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其实我们算是很有效率的了。但是整个过程实际我们还是准备的一年多的时间。搬家买房这种大事，一定要好好打算，不能潦草。一定要给自己留够时间完成每一步的内容。
现在搬了家，住了两个多星期了，还在慢慢收拾，慢慢等家具，感觉也没有完结的一天。累并快乐着。
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