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十月小确幸 - YQ期间买房总结

十月小确幸 - YQ期间买房总结

抬头45度看天
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8月中旬我们从南加州搬到了波特兰,疫情之中搬家,看房买房,一气呵成,我也很是佩服自己。从8月底开始看房,到9月给卖家offer,然后offer被接受,接着准备各式各样的材料给房贷公司,最终10月2号是closing,然后10月3号就搬进去了。其实我们能在搬家短短两个星期内决定买下房子,其实也是费了不少心思的。来分享下YQ之下买房的心得。

其实我们从南加搬到波特兰不是一时半会心血来潮想到了,去年夏天到波特兰,无意之中想到看看波特兰的房价,打开Zillow我们俩都惊呆了,波特兰平均房价比加州低不少,而且波特兰市内的公共交通和美国其他很多大城市相比,要方便很多。我和队友两人都是公立学校的老师,老师的年薪多少大家上网一查都知道,我们两人的工资加起来,要想在南加买套像样的房子,真的是很难的。所以我们从那次旅行之后,就开始着手准备搬到波特兰的事情了。

美国这边看房的应用其实不少的,像Zillow,Redfin, Trulia啊那些都可以,我们一直是用的Zillow,其他应用或者网站没有用过,所以不好说。就我们用Zillow的情况来看吧,他们网站和app都是很好用的,输入要查找的城市或者邮编就好,还可以设置自己的偏好。

Zillow的手机应用最好的一点是有一个“draw”的功能。就是可以在手机屏幕上用手指圈出你想要查找的区域,然后点apply,就会显示圈出来的区域内的所有房源。这样查找的话区域上更有针对性。

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图片来自于@抬头45度看天 ,版权属于原作者

上图右边的带手指的那个图标就是draw的功能。

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图片来自于@抬头45度看天 ,版权属于原作者

点击图标,然后圈出你想要查询的区域。

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再点击apply就可以显示圈出的区域内的房源了。

我们从去年8月份就开始在Zillow上看波特兰的房源了。买房这个大事,肯定不是一天两天能搞定的。早打算早看的好处就是,能够慢慢确定房子的定位,早点申请pre-apporval,这些对后面最终敲定房子都是非常重要的。

1)房子类型

美国这边买房,不过就是condo, apartment, townhouse, single family home (house)。这些不同类型的房子,各有各的好处,但是也各有各的弊端。而且同一地区不同类型的房子差价很大,所以要根据自己的预算和其他实际情况选择。

我们最开始看房的时候,每种类型都有看,就是想了解市场,多看看不吃亏,对吧。到最后三四个月的时候,我们的定位更明确了,要house,至少要三室两卫,所以我们查询的时候都会把这些条件加进去,更有针对性。

看好类型之后,就要决定是买二手房还是新房。队友特别喜欢波特兰的那种bangalow,因为他觉得那种房子特别有历史感,而且每个房子都有自己的特点,不像新房长得一个样。但是,波特兰那些老房子都是上世纪二三十年代或者更久之前建的,那么,如果房主没有翻新,很多房子是有很多问题的!比如说,电线走线没有翻新,或者电箱达不到现在政府的要求。再比如说,很多老房子都是没有做insulation的,波特兰的冬天还是比较冷的,要是没有insulation,再开暖气都没用,而且一个冬天下来,暖气费得多少啊!所以,我当时是坚决反对买老房子的。就算买了,也得天天提心吊胆,不知哪天什么要出问题。因为做inspection的时候不能完全检查出房子的问题的,很多问题能够看出,但是总有查不出的问题,说不定搬进去几年之后就得动大刀。而新房的,所有东西都是新的,所有的regulation都是up to date的,所以买了之后基本三十年内不会有大的问题,也不会动大刀翻新任何东西。

2)预算

这个真的是买房比较烫手的地方,预算的话,除了down payment的那部分,还要看你的月薪,因为你要考虑每个月你愿意还多少贷款。而且房贷公司在做pre-approval的时候也会通过你的月薪来计算你的morgage amount。现在不少网站都可以计算morgage payment,Google搜索morgage calculator就会有很多网站跳出来,算出来的结果大同小异。

我当时跟队友说的是我们最多能买到60W美金的房子,而且那个也是我愿意在20%down payment之后支付的morgage payment的上限。所以,我们最后看房子的时候也把预算这条加上去了。

越早定下预算越好,因为1,2百万的房子是好啊,谁不想要那种长得好看,空间大,住得舒服的。但是没有预算的话,啥都白搭,而且前期看的是那种贵的超预算的房子,后期有了预算再看预算内的房子,是有落差的!所以,有了预算,啥都好说。

3)房源数量

这个算是YQ期间买房最痛的一点了。其实YQ之前,市场上房源数量还是很可观的,我们最开始看房的时候每天的新房源多得来哦。疫情开始之后,就是一个大转弯。很多本身挂在Zillow上的房子,要不人家不卖了,要不很快就被抢了,而且房源数量有明显的下降。后来我们搬过来之后实地看房的时候,很多agent也说,现在是卖方市场了。

我们一般在Zillow上看了觉得合胃口的房子都会加到saved homes里面,然后时不时翻那里面的房子进行比较。自从YQ开始,saved homes里面的房子简直就是隔两天就sold,翻牌特别快,都看得我们傻眼。

所以疫情期间买房,一定要快准狠。不然看好的房子很快会被别人抢走的。我们最终买的这个房子,open house看了一次之后,再比较了其他的几个,过了一个星期就给卖家发了offer。

4)找好agent

找一个好的有经验的agent非常重要。因为好的agent不仅对当地的房源很了解,而且对你所看的地域也有了解,他会跟你提出很多有建设性的意见。我们的agent其实我们的朋友,所以的话大家也是直话直说。找agent,最好是有人推荐,我是不太愿意随随便便找个人带着我买房,再怎么说,几十万的事情,不能随随便便托付给别人。

有经验的agent,不一定是在房价上跟卖家讨价还价,还可以在其他的地方砍价。你想啊,你出价直接给别人砍个1万刀,人家肯定要想想,要不要接这个offer,但是如果你offer listed price,但是你跟卖家沟通说要他们支付所有的closing costs,人家会觉得这个还有得考虑。

我们找的agent就是这样跟卖家沟通的,我们买下的这个房子的listed price是$519900,我们的agent跟我们提议,给offer用这个价,但是,在offer里面写清楚,卖家支付所有的closing cost。因为closing cost不是房价内的,是额外的。我们按照listed price买房子,这些钱都是投资,以后不管是自住还是卖,钱都是能回收的,而closing costs是额外的支出,相当于钱是打水飘的,拿不回来的,所以让卖家支付closing costs要划算很多。最终我们的contract出来以后,卖房支付了$15000的closing costs。然后home inspection的时候也发现房子有些小问题,也是我们agent跟卖家沟通,让他们修改的。

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图片来自于@抬头4度看天,版权属于原作者
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图片来自于@抬头45度看天,版权属于原作者

 

这个是我们最终买的房子。这个房子其实和旁边那个房子一起建的,所以看着都差不多。而且一看就知道,是新建房,因为我们看房的时候开车路过很多外面看起来差不多的房子。我们买这个房子还有一点是看上这个后院了,我们喜欢种东西,所以很看重后院的面积,看了很多房子,都是不带后院的。就这个房子的后院面积不小,可以种果树,然后可以自己做planter种蔬菜。

5)流程

买房每一个步骤都要预留足够的时间,特别是现在YQ期间,很多公司还是work from home的,所以沟通起来有时候比较困难。而且现在morgage rate很低,很多人都在申请refinancing,所以房贷公司都很忙,有时候邮件回得慢,打电话没人接也是日常。

第一步是要做pre-approval,就是看你大概能贷到多少钱,这样自己的预算更准确,看房更有针对性。一般你的agent有合作的morgage公司,他们会帮你做pre-appoval,你根据他们的要求提供资料就好了,在提供资料前,最好是能跟morgage公司口头电话沟通一下,说明自己的情况,有特殊的情况都要说清楚,因为有时候要提供额外的材料的。

做完pre-approval,可以开始缩小搜索范围开始实地看房。我们是一般去周末的open house。当然现在都会要求戴口罩,用免洗消毒液。有些还会要求如果房子里面已经有一个group的人在看,要在门外等里面的group出来了,后面的人才能进去。

我是觉得房子一定要实地看,因为照片都拍的很好看,特别是用了广角镜头的,照片上看上去房间很大。我们看过的房子,特别是二手房,照片和实地看的差别很大的!简直就是买家秀和卖家秀的区别。

实地看房的好处就是你可以测量一些数据,打开各种房门,柜子门看,多问问题,了解房子信息。

看到了合心意的房子就可以给卖家发offer,offer里面可以添加其他的条款,比如我们就添加了卖家支付所有的closing costs。有时候你可能要和卖家进行讨价还价,来好几个回合,但是我们是很幸运的,我们的offer周四发给卖家,周五卖家就回复说接受我们的offer。

offer被接受以后就要签合同,支付earnest money,并开始准备贷款和escrow的资料了。这个就要和房贷公司密切沟通,他们会提供给你需要的资料,按照list去准备就好了。现在YQ,我和我们的房贷公司沟通起来特别痛苦,经常是牛头不对马嘴。。。我在他们的系统里面上传了资料,他们自己不先看看他们的系统,直接一个邮件发给我说要我补资料,然后我就#$@%^#&@**。。。所以,如果YQ期间准备买房,一定要做好心里准备,morgage公司也忙,一定要预留好充足的时间。

在卖家接受offer,准备贷款这期间,你会签署很多的合同和资料,我们都是网上电子签字的,这些资料一定要阅读,然后签名。我们当时就发现房子title上我的名字写错了,又让别人改。

在准备贷款的时候一定要跟agent和morgage公司沟通开escrow账户的事,我们就是当时没上心,导致escrow的账户晚开了几天,不过没有影响我们的closing date,因为毕竟是新房,没人住,所以seller也不是很在意closing date。

在这中间,还要进行home inspection,你的agent都是有长期合作的,用他们的home inspector就好了。二手房和新房的home inspection价格不同,因为新房不会有过多的问题,所以价格相对便宜。home inspector会检查房子里里外外各个方面,会出报告,写出要整改的地方。然后可以拿着这个报告和卖家商讨需要修改的地方。因为我们是新房,所有的东西基本都是达标的,检测也特别快,除了几个极小的问题,其他都没啥。要是是二手房,特别是建的早的旧房子,一定要找靠谱的home inspector,因为一般建的早房子,要是最近没有翻新,会有很多问题。

在closing之前,如果是wire downpayment,要及早准备downpayment和wire instruction和wire request,各个银行对wire的要求不同,这个也要提前问清楚。如果你是给支票,那就简单了,closing之前的signing的时候把支票带去就好了。

我们是周五的closing date因为想到可以周末搬家。周四的时候是我们的signing,就是签署各种文件,很厚一踏。你的escrow公司会跟你联系定signing的时间,把材料都帮你准备好。signing当天如果文件有不懂的地方,一定要问,有不清楚的地方,一定要问。签了字,就表明你都明白作为买家,你要做什么,没有回头路了。

签完文件,就等第二天的funding和recording,过了之后,就可以取钥匙,搬家了!

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图片来自于@网络,版权属于原作者

其实我们算是很有效率的了。但是整个过程实际我们还是准备的一年多的时间。搬家买房这种大事,一定要好好打算,不能潦草。一定要给自己留够时间完成每一步的内容。

现在搬了家,住了两个多星期了,还在慢慢收拾,慢慢等家具,感觉也没有完结的一天。累并快乐着。

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