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小本房产投资干货| 🏠如何选购以及管理投资房【入门篇】

小本房产投资干货| 🏠如何选购以及管理投资房【入门篇】

不务正业的Aimee
不务正业的Aimee
1875 浏览 09-30 发布

前言

纯属投资小白的一个经验贴,我和投资大牛们相比差远了,但是也想由我们这些星斗市民的角度来说一下怎样去投资房产以及投资过程中的一些经验。

除了一些普通的IRA投资、股票投资以外,我和先生在2018年开启了我们的房产投资“生涯”。但是我们的情况比较特殊,我们投资的地方是一个德州的一小城市。所以和一些大城市的投资大牛们的策略和经验会有所不同。

我们投资的这个小城市是周围好几个村庄最大最繁华的了。很多人会来到我们的城市找工作、看医生、购物等。因为是大学城的缘故,租客客源还是蛮多的。

我是怎么掉进这个“坑”的?

我精明的老妈其实一直都很想我们买房,我们从大学开始就一直租外面的公寓,也没有一点想要买房的欲望。一来是因为觉得读完书就走了,买卖房太麻烦了。二来是觉得买个房好像是一个人生很重大的一步。后来跟一些朋友聊天,他和他老婆在投资了一间房子,感觉出租出去很方便,而且管理起来也没啥大问题,主要还是能赚蛮多的。我一听能赚钱,我就心动了哈哈哈!

后来也是跟队友商量了好久,我们也开始决定要去看一下投资房,毕竟这里的房价比较低。我们的房产中介也是我投资路上必不可少的一个“贵人”。在第一次他见面的时候就给了我们很多投资的建议。他自己本身也是有几间出租房,因为一直都在做房产经纪,他对房产/租房都很有经验。我们就在找了看了无数间房,最后决定在2017五月买一了家最便宜但是应该可以比较容易出租的一间2房一卫的房子。就这样就开启了我们的房产投资生涯

Capture.PNG

在决定投资房产后,还需要做哪些准备工作?

1、建立一个LLC

因为房产中介的叮嘱,我和先生首先建立了一个有限公司。目的是为了更好地保障我们的财产的同时以公司的名义去管理房子也可以避免租客拿到我们的私人信息(例如,交房租的时候,租客就可以直接把钱存入到以公司名义开户的银行账号)。

公司成立的事宜是找律师负责。当时大概好像花了1000-2000多刀吧。这个价格的话就看每个律师的收费不一样。整个程序还是比较简单,把所需的资料给了律师,律师做好一系列文件后我们去签署。我们的LLC就此成立了。接下来的话,就可以用公司的名义去申请贷款以及给出房屋的Offer。我们律师为我们制定的形式是一个Series LLC,这个和传统LLC有点不一样,每一个房产是自己一个独立的一个LLC。会这样能够最大化的保护我们私人的财产。

Series LLC一个比较繁琐的事就是所需的文件和程序会比普通LLC多,因为每一次买房子,都需要律师制作一个Series LLC 相关的文件给到银行用于贷款事宜,然后房子成交后还需要律师去上交一些文档来表明这个series是附属于我们LLC名下,所以每次购买房子的话都会需要额外付一些律师的费用。

大家在建立公司的时候可以查找一些资料,衡量一下利弊再决定是否需要成立LLC或者Series LLC

2、会计师

除了有一个好的律师,你还需要一个好的会计师。多了一个公司后,每年报税的事情就更复杂了,所以一定要有一个好的会计师帮你理顺一下。会计师建议我们购买QuickBooks,用来管理公司的一些开支。QuickBooks好像功能很多,一直都是我队友/合伙人负责这方面,我也不是很懂。不过我知道他可以在QuickBooks上上传一些账单,或者用App拍摄账单就可以自动在QuickBooks上分类记录下来。还挺方便的!

https://www.google.com/search?q=quickbook+for+small+business&safe=active&sxsrf=ALeKk02_pJRdnjQcGM7DwqB5XjF24VKorA:1601477741123&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=2ahUKEwiy5v--kZHsAhVBJKwKHfTRDSsQ_AUoA3oECBsQBQ&biw=1543&bih=911#imgrc=FIB1iLnKesWjBM

3、对当地房产需求和不同区域的了解

你还要对本地的房产以及一些相关事宜有一定了解。例如说哪个地区租客比较多,哪个地区性比价比较高,哪个地区需要避免之类的。我们之前所在的城市很小,在勘察这些信息的时候还是比较容易。因为临近大学,基本大学附近的房子都很好租。房产中介在这个方面也能给出很好的的建议。

投资房产的步骤:

1、选择心仪的房子

地理位置:像上面说的,房子在哪一个区域,这个房子周围的房子如何,整个社区感觉如何等。我们挑选的房子基本上都是找离学校比较近的地方。

价格:除了整体的价格,需要看每个square foot的价格。看一下是否和周围的房子价格相似,是否和tax assessment价格相似,我还会看一下房子之前的售卖情况。这些信息在Zillow, Realtor.com上都可以查询到

realtor.co

性比价:我们买房子的时候,会用一个公式来计算一下房子的性比价是否合适。公式为=房租/房子的价格。例如说,我设想这个房子可以出租1000刀,房子的标价为125k。1000/1250=0.8。我们对于房子的性比价衡量标准为:公式的出来的值因该高于1.2。这样的话,如果我买的房子标价是125k,我想要达到我的标准的话,租金就至少要1500。如果房子价格不能再低,租金也不可能达到1500的话,这个房子就不符合我们购买的标准了。不过这个衡量性比价的公式每个人都不一样,我们用的是最直接简单的方式。我认识一些投资者他们会算的比较细一些,会考虑到前期的投资以及一些后期的费用。我们选择就是最简单明了的方法。😂

房子的整体情况:房龄,房顶以及房子的污水处理,电路等一些比较大工程的方面有没有太大的问题。房子是否需要重新装修,是否需要添置新的东西(例如,Window units)。我们投资的房子基本都是Move-in Ready 或者是已经有租客在居住的。当然,有租客的投资房价格会相对比空房高,但是也省去了一些寻找租客花的时间,金钱和精力。

2、给出offer

找到心仪的房子之后,就可以给出offer了。因为我们是一个LLC,申请贷款的话就以公司的名义申请商业贷款 (business loan)。 我们用的银行,申请商业贷款是不需要提前给preapproval letter。不知道是不是每一个银行都是这样。如果是个人申请的话,通常offer会附加一个preapproval letter 才能显得更有诚意。我们银行的流程是,你给出了offer之后,把offer letter给到banker, banker再去和上级申请是否可以通过这个贷款。其实banker也大概会知道你的贷款会不会通过,但是还是需要走一个流程才能正式确认你的贷款是否成功。但是商业贷款会比私人贷款的利率高

offer.png

当买家出价后,卖家就有三个选择:A,接受 B,拒绝 C,压价。基本上如果是比较好的投资房而且价格还可以的话,我们都会出全价。不过我们会要求卖家给我们买一年的home warranty($500)。当然,我们也有试过要求卖家支付一半的closing 费用或者压低1千或2千左右的价格。但是business loan的closing费用会相对个人贷款低一些,所以如果卖家不肯出closing费用,对我们也没有太大的影响。

3、卖家接受offer,达成协议,正式under contract

当双方都达成协议之后,房子就正式under contract。如果在德州的话,买家可以选择option period($100),这个option period,给买家更多的一个保障。买家从under contract开始后的10天内,如果对房子有不满,都可以无理由退出协议。买家损失的就是房屋检查的费用(inspection fee)和$100的option fee。如果买家选择10天后继续保持这个合约的话,这$100也会应用到closing费用里面。所以如果买家不“毁约” 的话,这$100是迟早都要花的。

达成协议后,你还会收到一系列需要签署以及备案的文档。例如Lead-Based Paint Discloures Seller's Disclosures

通常来说,这两样都是形式上需要走的流程。

这个是Lead-Based Paint Discloure,通常来说,在1978前建的房子都买卖的时候都需要签署这个文件。这个文件就是说明了你购买的这个房子的油漆有可能包含铅,你在签署合同的10天内有权雇人来检查房屋的油漆含铅量,如果超标的话,你有权要求终止买卖合约。

lead-based disclosure.png
图片来自于@不务正业的Aimee ,版权属于原作者

下面这个图片是Seller's Disclosure。是卖家填写后供您查看的一个文档,里面会有关于房屋情况的一些信息。但是大多数这些投资房都是租客在住,卖家对于房子的情况其实也不是很了解。所以很多卖家写得都是U(Unknown)。通常Inspection Report上面会有更详细的房屋概况。

seller disclosure.png
图片来自于@不务正业的Aimee ,版权属于原作者

 4、Inspection period

Under contract之后,中介就会联系inspector 来做房屋检查(inspection),通常检查的当天就会有报告出来。买家就可以根据这个报告来选择让卖家修哪些东西。如果房子房龄高的话,在报告上的问题会非常多。

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图片来自于@不务正业的Aimee ,版权属于原作者
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图片来自于@不务正业的Aimee ,版权属于原作者

我们拿到Inspection Report的时候,都会跟中介讨论一下Repair Ammendment 上应该写哪几项。你还可以打电话去问Inspector,让他跟你详细讲解一些他检查到的问题,他可能还可以告诉你哪几项建议要立刻修理,哪几项可以等一等并无大碍。这样你就可以在你Repair Ammendment上要求卖家修重要的那几项。

我们基本都是选择一些比较大的项目去要求卖家修。买家把自己的想要卖家修的东西写在Repair amendment 上,卖家看过之后就会选出哪几项他会负责修,或者卖家会直接说都不修。

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图片来自于@不务正业的Aimee ,版权属于原作者
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图片来自于@不务正业的Aimee ,版权属于原作者

通常这个Repair amendment都会在option period之内弄好,买家如果觉得房子问题实在太多,或者后悔了,也可以在这个时间放弃这个房子。如果说大家都达成共识了,那么就卖家就会在交房之前把该修的修好。

我们的话,有几间房子是已经有租客在租着,而且房子很老,所以我们就连inspection也没有做,只要房子的屋顶,污水处理和电路方面没问题。房子的情况可以通过在看房的时候,通过问租客的方式来来套一点信息。所以我们的中介就觉得我们可以直接让卖家给我们$250修理费用,就不需要经过inspection和repair amendment 的流程。这样一来,交房的时间也可以相对提前一些。但是这个还是比较冒险的。终究还是需要有个检查会比较放心点

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5、房屋保险

通常在贷款的时候,银行会有自己常合作的保险公司。你可以选择使用银行提供的保险公司,或者你可以自己去找其他的保险公司对比价格。我们会用保险代理商来帮助我们去找价格更优惠的保险套餐。我们用的Agent还是蛮敬业的,基本什么时分找他他都会回复。但是使用这个服务的话,每次买保险要给$200的服务费。如果一次买好几个保险套餐的话,你还可以让Agent帮忙降低一点点服务费。我们衡量了一下,自己去找的保险Qoutes还是会比Agentzha到的高很多。为了方便和省时,我们所有房屋保险都是通过这个代理商管理。

除了一般的房屋保险以外,你还可以考虑购买伞险(umbrella policy), 这是一种附加责任险,能够额外再给你多一个保障。保护你的已有财产不受损失。 在现有保险不够赔付的情况下,超出的部分就可以用雨伞险来赔付。这个我们买的是几个房屋捆绑一起后一年$100-200左右。

6、final walk through

通常在Closing前一天会有一个Final walk through。 目的就是确保卖家有履行他的承诺,把答应要修的地方都修理好。这个final walk through是可有可无,如果你不太放心还是可以去走一遍流程,在交房前再检查一下屋子有没有问题。

7、Closing

Closing基本上快的话应该30-40分钟就可以完成。因为YQ的原因,很多Title Company前几个月都是在做Mail-out closing。他们会把所需的文档通过邮件发给你,你自己要打印出来后去找公证人公证这些文档的签署。有时候Title company会有提供Mobile Notary的服务,公证人可以到你家为文件做公证。这个价格在我们这里是$150左右。或者你可以找到UPS或者自家的银行找人公证。我们的银行是Chase,他们每个银行分支点都会有一个公证人,打电话去预约后就可以把文件带过去公证了,对于客户的话这项服务是免费的。UPS的公证好像收费$20-30左右。

在Title company发给你的文档里面会包含一个Fedex的label。当你把文件都公证完后,附加了你的现金支票后,你就可以把所有资料拿到Fedex 去邮寄回Title Company。大概Closing后的一个月,你将以信件的方式收到房契等的文件。

如何经营出租房?

历时一到两个月,你终于把心仪的房子拿到手了。那么接下来就是要考虑怎么样去经营这些房子。

1、自己打理

你可以选择自己打理。如果房子不多,距离也不太远的话,你可以考虑自己去管理房子。我们买的第一套房就是我和队友花了好多心思去打理。第一件事情就是要找租客。我们首先把买来的房子自己再清洁了一下,把一下灯泡啊什么的换了一下。去了Walmart买了那种插在院子里的牌子,在上面写上For Rent,加上联系电话。然后拍了几张屋子内外的照片后可以在Zillow, Realtor.com, Facebook上面去发布租房的信息。

当信息发出后,就会有人要求看房。当时队友还在上学,时间还是比较灵活。大概几个礼拜之后,我们就找到的一个租客。通常有兴趣的租客,我们会给他一个Application,然后我们会让他做一个犯罪记录的调查(包括了信任分数,有欠租或者被驱逐的历史等),这个可以在一个叫TenantTracker的网上做。当时的费用好像是$25-30一个人,我们都是让租客自己花钱去做这个。如果他们的犯罪记录没问题,打电话确认过他的就职情况,租房记录良好的话,就可以正式和租客签署合同。

2、物业经理(property manager)

自己做包租公包租婆不是一件容易的事情啊!如果自己管理不来或者和我们一样搬离了投资房产所在的地方,可以考虑请物业经理去管理房产。在我们这边,通常的收费是租金的10%。如果需要经理去找新的租客收费是第一个月租金的50%。你可以选择一些专门做物业管理的公司或者找私人的物业经理。通常来说,专业的公司保障会好一点但是手续可能有点麻烦。有些私人的可能收费会相对低一些,8-9%左右。有了物业经理后感觉真的是自由多了,不用每个月忧虑房租和房子的琐碎事情。

3、contractors

你还需要有一些可靠的 ”包工头“,我们大部分房子都买了Home Warranty,基本上每次有问题都可以给$75每月的服务费搞掂。但是有些东西是Home Warranty不包括的,就需要有Contractor去负责。找到一个好的负责的Contractor还真不容易。

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Eviction:

我们在这几年里也遇过2次差点需要驱逐租客。

通常来说,你需要写贴一张告示,告诉租客,如果三天内他还是不能把租金交了或者搬离房子,你将会去法庭申请驱逐令。有一个房客看到告示后在3天内搬离了出租房,另一个房客在第三天的时候终于拖拖拉拉把房租连Late fee一起交了。如果租客还是不肯配合,你就要话$120去申请正式的驱逐令。以下是德州驱逐令的步骤。但是因为YQ的原因,时间上面可能会有变动

https://guides.sll.texas.gov/landlord-tenant-law/evictions

写在最后

投资房我觉得最重要的是要找到好的房源。有一个好的值得信任的房产中介也是必不可少。其实有能力的小伙伴们还可以自己去考一个房产中介牌照,在德州来说考一个牌还是蛮简单的。我当初也有考虑,但是我搬离了投资房产所在的地方,考了牌照也没有用武之地。

总的来说,投资房产并且雇人去管理会相对轻松一点,但是收益就没有自己管理的高。当初的自己也是因为觉得做包租婆太难了,迟迟都没敢去实现我做包租婆的梦想哈哈哈,但是现在看起来其实也没有多大事。我个人觉得投资房产,特别是我们这种投资风险低而且成本不高的房产我觉得还是比股票基金来的靠谱。

之前我在晒晒圈上也写过一篇关于在OpenDoor买房的经验,有兴趣的小伙本猛戳!《美国购买opendoor 房屋经历》

 

虽说这个文章未必适合所有投资者,只是我个人的一些经历,任何投资都有一定的风险,小伙伴们需要三思而后行。希望这个文章能对一些小伙伴有所启发和帮助!🥰🥰🥰

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