哈喽大家好，我是Sherry。之前和大家分享了我家2018年的买房经历以及2020年6月的Refinance经历。文章发表至今，收到了很多小伙伴的问题。比如，Refinance到底有没有必要，Refinance能省多少钱等等。留言回复收到篇幅限制，有的时候不能很好地解答大家的问题。今天在这里通过case study来回答一下大家的问题，希望对大家有帮助。
之前提到的两篇文章在这里⏬
下面开始本次的讨论问题。
一. 我有没有必要Refinance？？
重新贷款一般都是因为利率变低了，所以才会考虑。那么利率影响的是什么呢？利率决定了一笔贷款到底需要还多少利息。利率越高，利息越多；利率越低，利息越少。所以“我还有多少利息没还”是一个考虑重新贷款的很好的入手点。
下面这幅图是以本金500k，利息6%为条件建起来的模型。
图片来自于@君寻de右目，版权属于原作者
每条柱是还款量，其中黄色的部分是利息，绿色的是本金。大家可以看到，在还款前期，主要都是以还利息为主，本金只还一点点；到了还款后期才开始大量还本金。
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考虑到Refinance主要是为了少还利息，那么利率变低在还款前期能看到明显的变化，比如我们从4.5降到2.8，每个月少还$2、300！如果还款已经进行到了后半段大量还本金的阶段，那么refinance的差别看起来就没有那么明显了，因为本来利息也不剩多少了。
各位小伙伴在衡量自己refinance的必要性的时候，可以把本金/利息的还款比例作为一个参考点。
二. Refinance到底能省多少钱？？
这可能是小伙伴们最关心的问题了。其实想算出来并不困难，今天我就带大家一步一步走一遍。
首先推荐一下这个计算还款的网站。点图片可以直接跳转。
还是以本金500k，4.5%利率，30年为例。首先在主页面选好各项指标。
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点击回车以后，我们可以看到数据和柱状图📊。假设贷款开始日是2018年7月，那么大家可以看到以在页面顶部选择。
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这个网页还会帮你罗列每个月你的利息和本金各还了多少，以及本金还剩多少没还。
于是我们假设我们还了两年整，从2020年8月开始我们Refinance到3.0%。要算在新的利率下每个月还款金额我们就需要重新打开一个网页填表。于是出现了第一个问题，现在本金是多少？我们把refinance的本金数额叫做新本金。
2.1 新本金
在上图中，我们看到每个月的本金剩余量网页都已经帮我们计算出来了，所以我们往下翻，翻到2020年8月，这个时候看到的剩余本金金额基本上就可以看做新本金的金额了。
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需要注意的是，由于具体的refinance签合同日期不一定严丝合缝在本月1号，所以在实际操作中，大家会发现这个数字会有一些略高略低的变化，出入不会很大。
另外，如果有小伙伴在前面几年还款中，除了每月付固定的金额以外还多还了本金，那么可以参考现在还款最新的账单，看自己本金还剩多少。
新本金找到之后，就是年限和利率了。因为Refinance其实就是重新开始一个贷款合同，所以贷款时限也是归零的，也就是说从今天开始重新算30年或者15年，而不是30年-我已经还的2年=28年。我们还是以30年合同、利率3.0%为例。
2.2 新还款金额
首先，我们把数字填好。把贷款开始日期改成2020年8月。
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这样我么就得到了一套新的数字。其中包括每月还款金额，总还款金额，总利息金额，以及啥时候还完。
2.3 我到底能省多少钱
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上半部分是4.5%利率，下半部分是3%利率。大家一眼看过去有没有觉得黄色的柱子变短好多？这就是我前面提到的还款早期refinance能看到的巨大改变。
下面我们来求解“我到底能省多少钱”这个问题。
首先如果我们不作任何改变，那么从今天开始到贷款还完，我们还需要还2533（月还款金额）*12（月）*28（年）=851088
然后如果我们refinance，我们从今天开始的总还款量是731649。
这两个数字的差额851088-731649=119439就是我们粗略计算下来能省的金额💰💰
估计closing cost大概在5k到10k不等，我们算10k。于是119k-10k=109k。这个数字就更加贴近我们能省多少钱的实际金额了。
2.4 如果我付点Originating Fee，利率降到2.x会不会更划算？
我们的Broker在refinance的时候就给我们提供了这个选项。付0.5%的originating fee，可以拿到2.8%的利率。如果不愿意付的话就是3.125%。那么我们也来模拟一下这个条件，再来算一下到底哪个更划算。
那我们还是以482054的新本金为本金，对比2.8%和3.0%。
0.5%的fee是2410。2.8%利率的总还款金额为713064。
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fee+总还款金额=715474
而3.0%利率的总还款金额为731649。比2.8%的加和高了16175。
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因为我们贷款金额动辄几百K，所以利率哪怕降下来0.1%我们都能少还好几K，轻松盖过可能的fee。大家一定要根据自己的case算一算。按5分钟计算器能省几个Chanel出来。
本文不足
今天这篇文章只是给大家提供一个非常粗略的Refinance到底能省多少钱的计算方法。
之所以说粗略是因为我用的网站在建模的时候很多实际问题没有考虑进去。比如我们交了0.5%的originating fee（refinance那篇文章里面手抖敲成了0.05%，其实是0.5%，但是已经改不了了🤣），比如我们贷款金额超过了房子估价的80%，所以需要交几年mortgage insurance，再比如我们每月还要通过escrow交home insurance和property tax。上述这些钱在建模型的时候都没有算在里面。
所以大家不要看这篇文章的所有数字的时候一定心里要想着【大概】这两个字。最后真的去Refinance的时候，还是以最后的合同为准。
话虽如此，我们还是可以从这个计算里面来看到自己refinance之后每个月在利息上能省出多少钱，毕竟房屋保险、房产税、房贷保险这些数字基本上都和现在没有较大出入甚至是不变。
希望今天这篇文章解答了一些小伙伴们的疑问。如果大家有问题还请给我留言，我会努力回答的！
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